Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles rústicos y nuevas orientaciones productivas

Precio medio de bienes inmuebles rústicos

1. Cada bien se identifica con una de las siguientes orientaciones productivas:

2. Anualmente los técnicos de valoración de esta Administración realizan la actualización de los VALORES UNITARIOS MEDIOS POR PROVINCIA, MUNICIPIO Y ORIENTACIÓN PRODUCTIVA, mediante el análisis de la información disponible referida a valores declarados por los obligados tributarios y al conocimiento del mercado.
Esta información se puede consultar en el Listado de valores unitarios medios por provincia, municipio y tipo de cultivo

3. Al valor unitario medio de la clase media se le aplica, en su caso, los coeficientes de intensidad productiva recogidos en las TABLAS que están en función del número de clases (CALIFICACIÓN) y de la clasificación de la finca (CALIDAD).
Dichos coeficientes, diferenciados para las tierras de labor secano y las de labor regadío, representan una ponderación en función de la clase o intensidad productiva asignada a cada finca en el Catastro y se utilizan para la corrección de los valores unitarios medios en función de la calidad.
El número de clases máximo según centro de Gestión Catastral, hasta ahora, ha sido para regadío 9 clases y para secano 13 clases.
Y los coeficientes de ponderación los siguientes:

• Secano (33 kbytes)
• Regadío (27 kbytes)

Para la clasificación de las fincas, se parte de la catalogación de las fincas rústicas según catastro
El coeficiente de intensidad productiva se fija en función de la clasificación de la finca según catastro.

4. En la actualidad Catastro está incorporando nuevas clasificaciones por tipos de cultivo y provincia, según la siguiente tabla:

Teniendo en cuenta que el número de clase ha aumentado, se establecen dos nuevas tablas de coeficientes de intensidad, que se puede consultar en Tablas de coeficientes de intensidad productiva , manteniendo los coeficientes establecidos hasta ahora y respetando el intervalo de los coeficientes máximo y mínimo para cada clasificación.

5. El precio medio de los bienes inmuebles rústicos es el resultado de multiplicar el valor unitario medio que para cada municipio/localidad y orientación productiva por el coeficiente de intensidad productiva que le corresponda en función de la clasificación de la finca según catastro y por la superficie de la finca expresada en hectáreas (ha).
Para la clasificación de la fincas, se parte de la catalogación de las fincas rústicas según catastro, que establece para todos los municipios una división de toda la superficie rústica en polígonos y parcelas y, en aquellos casos que sea necesario en subparcelas, con indicación para cada una de ellas la orientación productiva y la clasificación.

6. SE INDICA EN EL SIGUIENTE CUADRO LOS COEFICIENTES QUE LES SON DE APLICACIÓN SEGÚN LAS ORIENTACIONES PRODUCTIVAS:

Coeficientes que les son de aplicación según las orientaciones productivas

7. DESCRIPCIONES DE LAS ORIENTACIONES PRODUCTIVAS

Nuevas orientaciones productivas

PRIMERO: SUELO RUSTICO OCUPADO
El estudio de mercado de valores inmobiliarios rústicos del año 2004, establecía en sus recomendaciones generales la necesidad de arbitrar la orientación productiva. W (suelo en entorno urbano), cualesquiera que fuese su orientación productiva, pues consideraba que en esa fecha la estructura de precios medios de la Junta de Castilla y León no contemplaba una orientación productiva específica para aquellas parcelas en las que el valor de la tierra no es debido solamente a su carácter agrícola sino también a su situación respecto a núcleos urbanos o zonas de expansión urbanística.
Con la publicación en el año 2009 del Reglamento Urbanístico de Castilla y León (como desarrollo de la Ley 5/1999 de 8 de abril) que en su artículo 16 incluye el concepto de suelo rústico en entorno urbano, la Dirección General de Tributos amplia la estructura de precios medios de rústica con las orientaciones productivas W (rústica en entorno urbano) y X (rústica otros usos), tomando como precios medios de referencia los valores declarados y los resultantes del estudio de mercado del año 2004 ya mencionado.
Pues bien, la experiencia hace necesario dar de alta la orientación productiva, suelo rustico ocupado, es un suelo de naturaleza rústica sobre el que se asienta alguna construcción.
Teniendo en cuenta las características de este tipo de suelo, según los técnicos de valoración de esta Administración, los valores unitarios medios deben de ser coincidentes con los valores unitarios medios de rústicas otros usos (X), siendo los de los municipios de cabecera:

Con los siguientes valores de menor a mayor:

La realidad de este tipo de suelo, obliga a considerar en su valoración circunstancias distintas a las puramente agrológicas, relacionadas con su posible utilización como otro uso no agrario, los valores unitarios medios para este tipo de suelo, debe de ser coincidente con los valores unitarios medios de rústicas otros usos (X).

SEGUNDO: PASTIZAL
Un pastizal es una superficie que presenta el suelo cubierto de pasto en abundancia. El pasto, por lo general, crece de manera silvestre, sin que ninguna persona le dé forma o lo mantenga controlado.
El pastizal, por otra parte, es una clase de ecosistema en el que abundan las hierbas. Se trata de ecosistemas que pueden haber surgido por acción de la naturaleza o como resultado de una acción del ser humano para obtener un terreno propicio para la cría de animales o para el esparcimiento.
Propuesta de valores unitarios medios: media de toda Castilla y León de los valores unitarios del erial a pastos, que asciende, redondeando, a 1.100,00 euros/hectárea
Número de registros en los valores unitarios del aprovechamiento ERIAL A PASTOS, por localidades/municipios y por comarcas

Valores unitarios vigentes del aprovechamiento erial a pastos por comarcas

TERCERO: PASTIZAL EN SALAMANCA

No obstante lo anterior, los técnicos de valoración rustica de Salamanca para los pastizales de su provincia han manifestado que:
1ª Salamanca es la provincia con mayor superficie destinada a pastos de toda la comunidad autónoma, 412.840 hectáreas en el año 2020, lo que representa más de un tercio de la superficie rústica total de la provincia.
2ª Existe una gran variabilidad en cuanto a calidades y valores de la superficie destinada a pastos entre los distintos municipios de la provincia.
Se considera oportuno proponer que no exista un único valor de los usos destinados a pastos, si no valores diferenciados por municipios.
La falta de correlación entre el significado de la palabra PASTIZAL y la palabra PRADO SECANO. Agronómicamente no son palabras sinónimas. Mientras que el “pastizal” se refiere a terreno dedicados a pastos que se “agostan en verano” es decir que se secan, la palabra PRADO SECANO supone “hierba verde todo el año”. El valor del pastizal no se corresponde con el valor del prado secano ni con el del erial a pastos, más bien sería un valor intermedio.
Por eso hay que matizar en la definición e incluir las palabras prado secano y erial a pastos en cada caso para saber de qué tipo de pastizal se trata.

Los valores unitarios vigentes del aprovechamiento erial a pastos, existente en las distintas comarcas ordenados de menor a mayor

Valores unitarios vigentes del aprovechamiento erial a pastos por comarcas ordenados de menor a mayor

Los valores unitarios vigentes del aprovechamiento prado secano, existente en las distintas comarcas ordenados de menor a mayor

Valores unitarios vigentes del aprovechamiento prado secano por comarcas ordenados de menor a mayor

El terreno dedicado a Erial a pastos puede alcanzar valores desde 1200-1500 €/ha, el pastizal de 3000-3600 €/ha (incluso 3900 €/Ha) y el prado secano desde 2500 €/ha en adelante

CUARTO: PASTIZAL-ERIAL A PASTOS.
Pastizal que en catastro estaba calificado con anterioridad como ERIAL A PASTOS, se le asignan los siguientes valores unitarios (ordenados por municipios alfabéticamente)

Valores unitarios vigentes del aprovechamiento pastizal que en catastro estaba calificado con anterioridad como erial a pastos (ordenados por municipios alfabéticamente)

ERIAL A PASTOS.: Tierras que no son cultivadas en la actualidad, generalmente desprovistas de vegetación arbórea y aprovechada como pastadero.
Un erial a pastos es un antiguo terreno agrícola donde, por abandono del cultivo, crece una vegetación espontánea que puede ser objeto de pastoreo. Por sucesión natural evoluciona a prado o a pastizal y, posteriormente, a comunidades vegetales leñosas.

QUINTO: PASTIZAL –PRADO SECANO:
PRADO SECANO: Tierras para pastos permanentes. Total, Tierras para pastos permanentes.
Al pastizal que en catastro estaba calificado con anterioridad como PRADO SECANO, se le asignan los siguientes valores unitarios (ordenados por municipios alfabéticamente)

Valores unitarios del aprovechamiento pastizal que en catastro estaba calificado con anterioridad como prado secano (ordenados por municipios alfabéticamente)

SEXTO: IMPRODUCTIVO
El Improductivos (IM): Es el terreno que por sus características físicas no es posible obtener producción agrícola alguna.
Los técnicos de valoración de bienes de naturaleza rústica consideran que debe existir valor único del improductivo en toda Castilla y León, que sea el 87,5% del valor mínimo existente de todas las orientaciones productivas.
El valor unitario de toda Castilla y León del improductivo asciende a 350,00 euros/hectáreas