Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles urbanos

• ELEMENTO DE EDIFICACION: Es una unidad independiente del edificio, se caracteriza por tener compartido el suelo sobre el que está construido con otros elementos de edificación. Por ejemplo un piso, un garaje o local, etc.
• EDIFICIO: Es un tipo de bien compuesto por construcción y terreno propio, por ejemplo un chalet, vivienda rural, etc.
• EDIFICIO EN OBRA NUEVA: Es un bien constituido exclusivamente por la construcción, excluido el suelo que la sustenta, tal como se defina en el documento público.
• EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL: Es el bien compuesto por el edificio en OBRA NUEVA y el suelo que le sustenta, tal como se defina en el documento público.
• TERRENO: Es el bien caracterizado por no tener ninguna construcción, por ejemplo, solar, parcela, etc. o tener una construcción declarada oficialmente en ruina de acuerdo con la normativa vigente.
   

Son de CALIDAD ALTA las categorías 1, 2 y 3
Son de CALIDAD MEDIA las categorías 4, 5 y 6
Son de CALIDAD BAJA las categorías 7, 8 y 9

2. CRITERIOS ESPECÍFICOS:

Los usos de esta tabla serán de:
CALIDAD ALTA si tiene 3 de las de las características.
CALIDAD MEDIA si tiene 2 de las características.
CALIDAD BAJA si tiene 1 de las características o ninguna.

  

Los usos de esta tabla serán de:
CALIDAD ALTA si tiene 2 de las características.
CALIDAD MEDIA si tiene 1 de las características.
CALIDAD BAJA si no tiene ninguna de las características.

Para fijar la ANTIGÜEDAD de un uso, se consideran los siguientes criterios:
El periodo de antigüedad de la construcción a considerar corresponde al intervalo en que se encuentra el año de construcción real o el de la última reparación del uso.
En el caso de considerarse la última reparación, la antigüedad real del bien queda ponderada de acuerdo con la fórmula y los criterios recogidos en el siguiente cuadro:
  

Conceptos contenidos en las  Tablas de valoración , y obtención de valor por unidad en €/m2:

VALOR SUELO/USOS:
Es el correspondiente al valor medio de repercusión del uso, expresado en euros/m2 construidos o útiles de cada tipo de uso existente o que se pueda llegar a materializar en la finca según la edificabilidad permitida en la normativa urbanística vigente. Si procede, se aplica el coeficiente corrector del uso, por arrendamiento.
Se obtiene multiplicando el valor tipo SUELO/USOS y por el coeficiente J (corrector del SUELO/USOS) si procede

VALOR SUELO/TERRENO:
Es el correspondiente al valor medio del terreno contenido, dentro de los linderos de la finca, expresado en euros/m2. Se aplica el coeficiente corrector por superficie del terreno.
Se obtiene multiplicando el valor tipo del USO SUELO/PARCELA (SU) por el coeficiente J (corrector del SUELO/TERRENO, fórmula)

VALOR DE CONSTRUCCION:
Es el correspondiente al valor medio de la construcción expresado en euros/m2 construidos o útiles, de cada TIPO DE USO existente, o que se pueda, realmente, llegar a materializar en la finca (Obras Nuevas en Construcción). Se considera en cada tipo de USO (CONSTRUCCION) su antigüedad de construcción o ultima reparación y calidad en función de los   Criterios de selección de antigüedad y calidad (67 kbytes)  además se aplica el coeficiente corrector, si procede, por arrendamiento (coeficiente K).

Se obtiene multiplicando el VALOR TIPO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA/UTIL correspondiente por el coeficiente K (corrector por arrendamiento) si procede.

Coeficientes correctores contenidos en las tablas:
Para adaptar el precio obtenido a la singularidad de los bienes, se aplican, los siguientes coeficientes correctores si proceden.
VALOR SUELO/USOS:
Coeficiente J= 0,7, aplicable únicamente a arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985, no actualizados.

VALOR SUELO/TERRENO:
Coeficiente J o corrector por exceso o defecto de la superficie del terreno respecto a la superficie de 500 m2 que es el de la parcela tipo. Su valor responde a la siguiente fórmula.
J=[(1.000 - Superficie del terreno) * 2 + (Superficie del terreno - 500) * 1,5]/1.000
^{_{Siempre que sea >= 0 el segundo sumando del numerador
Siempre J >= 1 en bienes de naturaleza terreno
Siempre J >= 0,75 en bienes de naturaleza edificio o edificio en división horizontal}}.

VALOR CONSTRUCCION
Coeficiente K = 0,7, aplicable únicamente a arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985, no actualizados.

Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles (PMM):
El bien se debe identificar en primer lugar con uno de los tipos de NATURALEZA DEL BIEN, descomponiéndose a continuación si procede en uno o varios de la   Tabla de usos/elementos  definidos según la superficie asimilable a cada uno de ellos.

Para obtener el PRECIO MEDIO DE MERCADO de los distintos BIENES se deberá sumar los productos de las superficies de cada tipo de USO por sus correspondientes VALORES expresados en €/m2 que se obtienen de las  Tablas de valoración .

Partiendo del   Listado de calles por provincias  (coeficientes A y B), el  Indicador para la identificación de la tabla de valores a partir de los coeficientes A y B identifica las  Tablas de valoración  a utilizar para fijar los valores de cada tipo de Uso.

Conocidas las superficies de cada TIPO DE USO y TABLAS DE VALORACIÓN a utilizar se realizan los siguientes cálculos según tipo de NATURALEZA DEL BIEN:

ELEMENTO DE EDIFICACION:
El PMM de cada uno de los USOS se obtiene:
1.- Multiplicando el valor SUELO/USOS por su correspondiente superficie.
2.-.Multiplicando el valor CONSTRUCCIÓN por su correspondiente superficie.
3.- El precio medio de cada uno de los USOS es la suma de los valores obtenidos en 1 y 2.
PMM= Σ(Valor SUELO/USOS x sup.+ valor CONSTRUCCION x sup.)

EDIFICIO:
El PMM se obtiene:
1.- Eligiendo el mayor valor de entre:
a).- Producto de multiplicar para cada uno de los USOS, los valores SUELO/USOS por sus correspondientes superficies
PMS = Σ (VALOR SUELO/USOS x sup.)
b) Producto de multiplicar el valor SUELO/TERRENO por la superficie total del terreno.
PMS= Valor SUELO/TERRENO x Sup.

2.- Multiplicando los valores CONSTRUCCION por sus correspondientes superficies
PMC = Σ (valor CONSTRUCCION x sup.)

3.- El precio medio del bien es la suma de los valores obtenidos en 1 y 2.

PMM = PMS + PMC

EDIFICIO EN OBRA NUEVA:
El PMM se obtiene: Para las valoraciones de la Obra Nueva, el obligado tributario aportará el Certificado Final de la Dirección de la Obra con contenido económico ⁽¹⁾ a fin de comprobar el valor declarado dados los recientes pronunciamientos, tanto del Tribunal Económico Administrativo Regional, como de los Tribunales de la administración de Justicia - por todas STS 1751/2013. ⁽¹⁾ En las obras en las que la solicitud de licencia es anterior a 29/03/2006 se emitirá el Certificado Final de la Dirección de Obra según modelo de la Orden de 28 de enero de 1972 y, en caso de que la solicitud de licencia sea posterior a la citada fecha, se emitirá el Certificado Final de la Obra ajustado a las prescripciones del Código Técnico de la Edificación.

TERRENO:
El PMM se obtiene: Eligiendo el mayor valor de entre:
a).- Producto de multiplicar para cada uno de los USOS, los valores SUELO/USOS por sus correspondientes superficies

PMS = Σ (VALOR SUELO/USOS x sup.)

b) Producto de multiplicar el valor SUELO/TERRENO por la superficie total del terreno.

PMS= Valor SUELO/TERRENO x Sup.

EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL:
El PMM se obtiene sumando el valor de TERRENO con el de OBRA NUEVA de cada uno de los usos calculados separadamente.