Valor de referencia de un bien inmueble

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.

Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.

El día 14 de octubre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.

Los mapas contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, a partir del 1 de enero de 2022, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.

Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.

Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:

Inmuebles urbanos.

Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.

Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.

Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.

De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares). En el caso del mapa urbano de garaje-aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica.

Inmuebles rústicos.

Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.

Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.

Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.

El día 11 de noviembre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), las siguientes resoluciones:

• Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
• Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles rústicos del ejercicio 2022.

Estas resoluciones tienen por objeto detallar la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo.

Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.

Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.

Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.

Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

La Sede Electrónica del Catastro ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.

En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.

Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia.

Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo.

Las causas son de tipo jurídico-técnico:

No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.

En caso de inexistencia del valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario o por no poder ser certificado dicho valor por la Dirección General del Catastro, la Administración Tributaria de la Comunidad proporciona información sobre los valores de los bienes para facilitar al obligado tributario el cumplimiento de sus obligaciones.

El sistema de valores por precios medios de mercado (PMM) de los inmuebles urbanos se basa en los estudios de mercado, bases de datos y fórmulas de valoración elaborados por los técnicos de la Consejería de Hacienda. Este sistema es utilizable para obtener el valor de viviendas, locales, garajes y otros inmuebles, pero no el de terrenos, solares, parcelas u otros bienes que no se encuentren relacionados en las tablas de elementos.

En los casos en que no sea posible aplicar el sistema de precios medios de mercado, o cuando los bienes tengan características peculiares a las que no se adecúe el mismo, el sujeto pasivo puede solicitar un informe del valor al Servicio Territorial de Hacienda.Tratándose de viviendas e inmuebles calificados de protección oficial, no descalificados, que tengan precio máximo autorizado a la fecha de devengo del impuesto, dicho precio máximo autorizado prevalecerá cuando sea menor que el valor resultante de la aplicación del sistema de precios medios de mercado.

Consultar Valor de Bienes Urbanos .

El sistema de valor por precios medios de mercado (PMM) de los inmuebles rústicos esta basado en los estudios de mercado, bases de datos y fórmulas de valoración elaborados por los Técnicos de la Consejería de Hacienda de la Junta de Castilla y León.

Los datos necesarios para la obtención o solicitud del informe de valor por precios medios de mercado (pmm) de un determinado bien rústico, son los siguientes:

• Término Municipal de ubicación.
• Identificación del bien: número de polígono y parcela.
• Superficie de cada parcela.
• Tipo de cultivo.
• Clase o intensidad productiva.(IP)

En todos estos casos en que no puede obtenerse o no es válido el valor por precios medios, el obligado tributario puede solicitar un informe de valor al Servicio Territorial de Hacienda.

Consultar  Valor de Bienes Rústicos .

Como se ha expuesto más arriba, en el caso de bienes inmuebles que a la fecha de realización del hecho imponible cuenten con el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario (a partir de 1 de enero de 2022), la valoración obtenida por este sistema de precios medios de mercado (PMM) no tendrá efecto alguno.